Jaunas iespējas, nevis krīze
Sadarbības projekts
Forbes Latvija
Nekustamā īpašuma tirgu nenoliedzami ir satricinājuši pēdējo gadu globālie notikumi, taču par krīzi runāt īsti nav pamata. Tieši šobrīd ir pavērušās durvis jaunām investīciju iespējām, ir pārliecināts kompānijas “Silver Fox” dibinātājs Jevgenijs Šihmans, kura pieredze vairāk nekā 20 gadu garumā komercīpašumu jomā ļauj to apgalvot. Viņu iztaujājam par aktuālajām tendencēm un iespējām tirgū.
Kā komercīpašumu tirgus pārdzīvojis pēdējos gadus?
Pēdējie trīs gadi nekustamā īpašuma tirgum patiešām nebija vienkārši.
Pandēmija spēcīgi ietekmēja tūrisma un viesmīlības nozari, tika slēgtas viesnīcas, restorāni. Būtiski cieta arī tirdzniecības un pakalpojumu joma, rezultātā – arī telpu īpašnieku bizness.
Satraukums bija arī par biroju sektoru, jo sāka nostiprināties attālināta darba modelis. Protams, dažās ēkās palielinājās vakanču līmenis, citur nomnieki prasīja atlaides. Taču galu galā tirgus nesabruka, turklāt iezīmējas tas, ka trūkst A klases biroju telpu. Un tagad redzam, ka Rīgā tiek īstenoti vairāki ļoti ambiciozi darījumu centru projekti.
Ekonomiskā un finanšu krīze spēcīgi ietekmēja arī mājokļu tirgu. Būtiski palielinājās dzīvokļu cenas, auga kredītu procentu likmes, bankas kļuva piesardzīgākas, līdz ar to mājokļu pieejamība samazinājās, pieprasījums un darījumu skaits saruka.
Vai manāt kādas krīzes pazīmes? Un kā jūs raksturotu pašreizējo situāciju tajā?
Pašlaik komercīpašumu tirgū ir vērojams satraukums un nervozitāte. Tirgus ir diezgan haotisks, klientu stratēģijas ir ļoti atšķirīgas, pat pretējas. Vieni inflācijas dēļ vēlas pēc iespējas ātrāk līdzekļus ieguldīt, citi norāda uz neskaidrību, neziņu, tāpēc labāk izvēlas nogaidīt ar investīcijām. Ēku īpašnieku, pārdevēju nostāja arī ir dažāda. Vieni turas pie tā, kas pieder, citi vēlētos atbrīvoties no īpašuma.
Zināmā mērā pārsteidz tas, ka tirgū ir maz piespiedu pārdošanas darījumu. Pieļauju, ka tirgus dalībnieki ir kļuvuši krietni piesardzīgāki, ir vairāk sagatavojušies nekā pirms iepriekšējās krīzes. Tagad īpašumiem varētu būt krietni mazāka kredītu nasta, tādējādi nav spiediena noteikti atbrīvoties no tiem, augot maksājumiem par aizdevumiem un palielinoties citām izmaksām.
Manuprāt, komercīpašumu jomā notiek tirgus restrukturizācija, taču to es nesauktu par krīzi. Tirgū ir citi akcenti, citi segmenti kļuvuši perspektīvāki,darījumi – interesantāki.
Kādas citas tirgus tendences varat izcelt?
Jāsāk ar to, ka ir mainījies komercīpašumu pircēju loks. Mūsu kompānijas klienti lielākoties ir privātie investori, to vidū arī tā saucamie family office. Līdz Covid-19 pandēmijai dominēja šādi investori no Austrumiem, savukārt šobrīd tirgū klātesoši ir Baltijas reģiona un Skandināvijas spēlētāji.
Pēdējos gados bija ļoti aktīvi investīciju fondi, ieguldot tirdzniecības centros, loģistikas kompleksos, būtībā – visos segmentos.
Taču augusi ir arī vietējo privāto investoru aktivitāte. Tas ir visai agresīvai kapitāls, kurš meklē izdevīgus piedāvājumus.
Pēdējā laikā nozarē tiek piesaukta elastība, spēja pielāgoties, jēdziens “resilience”. Tā patiešām ir viena no izteiktām tendencēm – nevis apturēt darbību, bet to pielāgot jaunajai realitātei. Piemēram, samazinoties dzīvokļu pārdošanas aktivitātei, straujāk attīstās īres tirgus. Zināma ažiotāža ir par rekonstruējamām ēkām kompaktu dzīvokļu izveidei ne tikai no lielākiem tirgus spēlētājiem, bet arī salīdzinoši maziem attīstītājiem. Cits piemērs – dažas viesnīcas tika pārdotas un pārtaisītas par apartamentiem.
Ir pieaugusi interese par iespējām iegādāties lielākus apbūves zemes gabalus. Kamēr situācija tirgū nav līdz galam skaidra, ir laiks projektēšanai. Vēlāk šos projektus var īstenot paši vai arī iegūto īpašumu pārdot citam attīstītājam.
Kuri segmenti šobrīd tiek uzskatīti par perspektīviem? Kāpēc?
Industriālie objekti un loģistikas kompleksi – tieši pandēmijas laikā būtiski palielinājās interese par šo segmentu. Ilgtermiņa perspektīvā šo segmentu par drošu atzinuši lielie investori.
Perspektīvs arvien ir īres dzīvokļu segments. Tā ir vispārēja tendence – cilvēki kļūst mobilāki, biežāk maina darbu, mājokļus, tāpēc šis segments attīstīsies. Latvijā, atšķirībā no daudzām citām Eiropas valstu galvaspilsētām, īrētos mājokļos dzīvo vien neliela daļa cilvēku. Līdz šim daudzi attīstītāji veidoja un izīrēja mazītiņus ekonomiskās klases dzīvokļus. Turpmāk, manuprāt, būs arī pieprasījums pēc lielākiem īres dzīvokļiem.
Kā jūs paši izjutāt 2022. gada viestās pārmaiņas? Cik sekmīgs tas bijis jūsu kompānijai?
Mūsu darījumi apliecināja šīs tendences. Piemēram, mums izdevās pārdot viesnīcas ēku Rīgas centrā, kura dažus gadus stāvēja tukša. Kreditoru prasību ietekmē ēkas īpašnieks bija spiests to pārdot, savukārt pircējs šo īpašumu operatīvi pārveidoja par īres namu.
Esam pārdevuši noliktavu telpas un industriālo objektu piepilsētā, zemes gabalu daudzdzīvokļu māju būvniecībai.
Ko jūs sagaidītu tirgū nākotnē?
Skaidrs ir tikai viens – turbulence saglabāsies, taču tirgus neapstāsies.
Iespējams ir cenu samazinājums atsevišķos tirgus segmentos, jo investori gaida augstāku ienesīgumu. Un daži īpašnieki būs spiesti pārdot.
Tomēr es vēlētos vairāk akcentēt nevis to, ka cenas varētu samazināties, bet gan to, ka tirgū jau parādās un vēl parādīsies īpašumi, par kuriem senāk nebija ne runas. Tas paver jaunas iespējas noteiktam investoru lokam.
Latvijas tirgus joprojām būs Baltijas un Skandināvijas valstu investoru interešu lokā. Lai vai kā, mūsu tirgū ienesīgums ir augstāks nekā ziemeļvalstīs. Turklāt Latvijas nekustamā īpašuma tirgus joprojām atpaliek gan no Igaunijas, gan Lietuvas. Tas nozīmē lielāku izaugsmes potenciālu.
Manuprāt, inflācijas augstākais punkts jau ir aiz muguras, arī aizdevumu likmju kāpums drīz beigsies. Tuvākajos pāris gados tās varētu samazināties, un tas atdzīvinās tirgu – atsāks rosīties tie, kam pašlaik ir nogaidoša pozīcija.
Ko jūs varētu ieteikt tiem, kas šobrīd darbojas komercīpašumu tirgū?
Pieturieties pie savas izvēlētās stratēģijas un nepakļaujieties panikai. Tirgus varētu būt sarežģītāks un mazāk prognozējams, tāpēc negaidiet ka rītdien būs izdevīgāk nekā vakar.
Rīkojieties! Ja nezināt, ko darīt, atnāciet aprunāties. Mēs jums mēģināsim ieteikt ko lietderīgu.