Dzīvokļa funkcionalitāte un ikmēneša maksājumi nosaka visu

Sadarbības projekts

Forbes Latvija

• Foto: Edmunds Brencis

Zīmols Merks mājas tika izveidots pirms vairāk nekā diviem gadiem. Pastāstiet, kā veicas šim biznesa novirzienam un kā tas izveidojās?

Daudzdzīvokļu mājas Latvijā Merks sāka būvēt divtūkstošo gadu sākumā, pirmais projekts bija Jaunbiķeri. Vēl pirms lielās finanšu krīzes, apmēram 2006. gadā, pabeidzām Viesturdārza mājas. Pēc tam, finanšu krīzes sākumā, attīstījām Skanstes virsotnes. Tolaik projektu nebija daudz, tādēļ atsevišķs zīmols šim biznesa novirzienam nebija nepieciešams. Taču plašākā mērogā nekustamo īpašumu attīstības un būvniecības biznesa virzienu nodalīšana ir ierasta prakse, piemēram, Skandināvijas tirgū. Iemesls ir vienkāršs – pēc būtības tie ir divi dažādi biznesi, kas ne vienmēr ir pakļauti vienādiem riskiem, kā arī nekustamā īpašuma attīstība ir kapitālietilpīgāka.

Merks mājas attīsta tikai dzīvojamo segmentu – daudzdzīvokļu namus. Līdz zīmola ieviešanai bijām uzbūvējuši apmēram 1500 dzīvokļu, savukārt 2022. gadā nodevām ekspluatācijā 370 dzīvokļu, no tiem 300 jau ir nodoti pircējiem. Ieskaitot arī tos dzīvokļus, kas patlaban ir būvniecības stadijā, Merks mājas līdz šim jau ir uzbūvējis vairāk nekā 2200 dzīvokļu, bet Merko Ehitus grupas uzņēmumi savā darbības laikā ir uzbūvējuši vairāk nekā 10 000 dzīvokļu. Pērn BREL forumā Merks mājas saņēma žūrijas balvu Gada attīstītājs. Tas nozīmē, ka zīmols plaukst un ir ne tikai atpazīstams, bet arī pierādījis savu kvalitāti darbos.

Kādi projekti ir iesākti pērn?

Sākām būvēt pirmo projektu Pārdaugavā – Merks Magnolijas. Tā galvenā mērķauditorija ir jaunās ģimenes. Iepriekš mūsu projekti vairāk atbilda biznesa segmentam ar vidēja līmeņa cenām, tādēļ mājokļi bieži vien nebija pieejami jaunajām ģimenēm. Izveidojot zīmolu Merks mājas, esam mērķtiecīgi sākuši attīstīt ģimenēm finansiāli pieejamus un tajā pašā laikā ilgtspējīgus dzīvokļus. Šim segmentam atbilst vairāki mūsu projekti, piemēram, Merks Mežpilsēta un Merks Duntes Zīles.  

Mēs rūpīgi veidojam savu identitāti un komunikāciju, lai kļūtu klientiem draudzīgāki, atvērtāki un vieglāk sasniedzami. Ceru, ka to var pamanīt arī mūsu publiskajā komunikācijā.

Merks vienmēr bijis ļoti atklāts uzņēmums, īpaši ņemot vērā, ka tā mātesuzņēmuma Merko Ehitus akcijas tiek kotētas Nasdaq Baltic biržā.

Jā, tā ir. Taču daudzi cilvēki, kuri vienkārši vēlas nopirkt dzīvokli, uzņēmuma paziņojumus biržai nelasa. To regulāri dara korporatīvie klienti.

Ko plānojat būvēt tuvākajos gados? Cik ilgam laikam plānojat attīstību, ņemot vērā dinamisko un pat neprognozējamo dzīves ritmu?

Protams, pēdējos gados izaicinājumu nav trūcis – pandēmija, karadarbība Ukrainā, inflācija, problēmas ar piegāžu ķēdēm, augstas procentu likmes. Taču tas nenozīmē, ka mēs gribētu apturēt biznesu.

Mēs turpinām vairāku vērienīgu projektu projektēšanu – tās ir daudzdzīvokļu mājas Skanstes apkaimē, kā arī daudzdzīvokļu māju kvartāli Zaķusalā un Lucavsalā. Lucavsalas projekts jau ir saskaņots, pašlaik mēs tajā arī veicām vairākus optimizācijas darbus, taču vēl neesam pieņēmuši lēmumu uzsākt būvniecību.

Domāju, ka par būvniecības sākšanu būtu jālemj tad, kad būs pilnībā pabeigti jau iesāktie projekti. Tad mēs lemtu kopā ar mūsu kolēģiem Igaunijā. Taču nekas nav apturēts – projektēšana notiek.

Par dažādu projektu attīstību Zaķusalā tiek runāts jau ļoti sen, un vizualizācijas ir ļoti iespaidīgas, tomēr nekas nenotiek. Kādi ir jūsu plāni Zaķusalā?

Zaķusala ir viena no Rīgas unikālākajām lokācijām, tāpēc pirms projekta attīstīšanas vēlamies salas burvību parādīt visiem Rīgas iedzīvotājiem. 2022. gada ziemā Zaķusalā izveidojām bezmaksas aktivitāšu trasi Merks Zaļā trase, kas ziemā kalpoja kā distanču slēpošanas trase, bet pārējā laikā tajā tiks organizētas citas sezonai atbilstošas aktivitātes. Pašlaik Zaķusalā starp Salu tiltu un televīzijas torni nav nekādas apbūves, taču šobrīd tiek projektēta salas apbūve, iekļaujot jaunus un Latvijā vēl nebijušus risinājumus.  Tā būs unikāla vieta, jo Rīgā nav līdzīgu projektu, kas vienlaikus atrastos uz salas un tik tuvu Rīgas centram.

Vai varat pastāstīt, kā tuvākajos piecos gados varētu palielināties Merks mājas dzīvojamais fonds, ja ņem vērā jau ieplānotos un iesāktos projektus?

Protams, mums ir izstrādāti stratēģiskie plāni un ir vīzija par turpmāko attīstību. Taču tirgū valda liela nenoteiktība, tādēļ tas, ka šobrīd plānojam kaut ko būvēt un, iespējams, jau esam sākuši projektēt, vēl nenozīmē, ka būvdarbi noteikti sāksies mūsu iecerētajos termiņos. Jo tajā brīdī, iespējams, tirgū būs notikušas kārtējās izmaiņas. Tās ir ļoti lielas investīcijas, kurām ir jāizvērtē visi riski.

Kopumā mēs strādājam tā, lai gadā uzbūvētu vairākus simtus jaunu mājokļu.

Kā jūs prognozējat nekustamā īpašuma tirgus attīstību tuvākajos gados? Latio ir secinājis, ka 41 % cilvēku dzīvo pārpildītos mājokļos un jauni dzīvokļi ir nepieciešami. Savukārt Luminor banka ir izpētījusi, ka 15 % iedzīvotāju vispār nav uzkrājumu, bet 18 % līdzekļu pietiktu tikai 3–5 mēnešiem. Situāciju sarežģī arī EURIBOR likmju izmaiņas.

Ja salīdzinām Latvijas un kaimiņvalstu tirgus, redzam, ka mūsu situācija ir labāka, citviet dzīvokļu cenu līmenis ir augstāks. Piemēram, Tallinā ekonomiskā segmenta dzīvokļu cenas pārsniedza 3000 eiro par kvadrātmetru, savukārt pie mums tie bija 2500 eiro. Tā bija situācija brīdī, kad sākās karš Ukrainā. Un tas nozīmē, ka, ja būtu cenu kritums Latvijā, tad tas, visticamāk, būt daudz mazāks nekā Igaunijā vai Lietuvā.

Runājot par cilvēku pirktspēju – ir pilnīgi skaidrs, ka iespējas nopirkt dzīvokļus vairs nav tik lielas. Ir novērojama arī pirkšanas tempu un darījumu skaita samazināšanās. Tie, kuri pērk, mēģina iztikt ar iespējami mazāku bankas kredītu, ieguldot savus līdzekļus un uzkrājumus. EURIBOR likmes ir patiešām augstas, kas atspoguļojas arī kredītprocentu likmēs, tādēļ, samazinot bankas iesaisti, ir iespējams samazināt ikmēneša maksājumus. Salīdzinājumam –  iepriekš bieži vien dzīvokļu pircēji vēlējās saņemt iespējami lielu bankas finansējumu un ieguldīt pēc iespējas mazāk savas naudas.

Ja pašlaik īres maksa par divistabu dzīvokli jaunajā projektā ārpus centra ir 550 eiro mēnesī, tad, pērkot dzīvokli, kredītmaksājuma apjoms ir ļoti līdzīgs. Tas ir ļoti labi, ka abi šie maksājumi ir salīdzināmi un veicina mājokļu pirkšanu, nevis īri. Būtiskākais jautājums ir par to, vai cilvēks jūtas komfortabli, uzņemoties ilgtermiņa saistības pret banku.

Joprojām ir cilvēki, kuri uzskata, ka, ņemot kredītu uz 30 gadiem, viņi tiks piesieti pie mājokļa uz 30 gadiem. Taču tā nav – īpašumu jebkurā brīdī var pārdot. Turklāt ilgtermiņā, vismaz desmit gadu griezumā, nekustamā īpašuma vērtība pieaug. Iespējams, kādā brīdī cenas var samazināties, taču kopumā vērtība palielinās. Tā ir atšķirība no, piemēram, automašīnas iegādes.

Runājot par mājokļu attīstītājiem, domāju, ka jaunu projektu būvniecība neapstāsies. Tiesa, uzņēmumi varētu uzņemties mazākus riskus, piemēram, sadalīt lielākus projektus vairākās kārtās un būvēt 50 vai 100 dzīvokļu mājas, nevis 300 dzīvokļu projektu vienā reizē. Arī bankas seko līdzi situācijai tirgū un ir mainījušas kredīta nosacījumus attīstītājiem.

Var teikt, ka, visticamāk, šogad tiks iesākts mazāk projektu nekā pērn.

Par pirktspēju nu ir skaidrs, taču vai un kā mainās cilvēku paradumi, izvēloties mājokli?

Pandēmijas gadi pierādīja, ka ir iespējams veiksmīgi strādāt attālināti. Šī atziņa palīdzēja daudziem uzņēmumiem digitalizēties un izveidot attālinātam darbam piemērotu vidi. Arī cilvēki strādāja pie laika un telpas organizēšanas, kas būtu piemērota attālinātam darbam. Atcerieties, pandēmijas laikā pieauga pieprasījums pēc būvmateriāliem, uzplauka DIY (do-it-yourself) veikali, cilvēki sāka uzlabot savus mājokļus un iekārtot darba vietas. Joprojām populāra ir dzīvokļa efektīva plānošana, un domāju, ka šī tendence turpināsies. Svarīgi, lai dzīvoklis nebūtu pārāk liels, taču lai tajā varētu pilnvērtīgi dzīvot. Primāri tas ir saistīts ar mājokļa uzturēšanas izmaksām.

Cilvēki pievērš ļoti lielu uzmanību ikmēneša maksājumiem – tas ir teju svarīgākais izvēles kritērijs. Mēs redzam, ka iedzīvotāji māju kopīgajos čatos sarakstās par saules paneļiem, par to, kādēļ kāds ir atstājis vaļā logu kāpņutelpā. Viņiem šie jautājumi ir ļoti svarīgi.

Zaļāki kļūst arī attīstītāji, kas sāk izmantot saules paneļus, lai samazinātu savu CO2 pēdu.

Starp citu, mēs nolēmām projektā Merks Magnolijas izmantot saules paneļus un saules kolektorus. Tas ir mūsu pirmais projekts, kur pielietosim šīs tehnoloģijas. Merks Magnolijas pavisam drīz, aprīlī vai maijā, tiks nodotas ekspluatācijā. Šis būs eksperiments, kas ļaus novērtēt šo tehnoloģiju ieguvumus dzīvē. Reālā situācija ne vienmēr atbilst teorētiskajiem aprēķiniem, tādēļ ir jāveic praktiski izmēģinājumi.

Ļoti daudz tiek runāts par potenciālajiem ieguvumiem, taču ir jāmeklē atbildes uz daudziem praktiskiem jautājumiem, piemēram, vai saules paneļi ir jāmazgā. Tas ir jāpārbauda. Atkarībā no rezultātiem vērtēsim turpmāko pielietojumu.

Mēs apsveram arī citu risinājumu izmantošanu, piemēram, ģeotermālo pāļu izbūvi.

Kas ir ģeotermālie pāļi? Princips šķiet līdzīgs zemes siltumsūkņiem.

Jā, būtībā tie ir siltumsūkņi, taču tiem nav nepieciešami atsevišķi urbumi. Pālis jau ir izbūvēts gruntī un pilda vairākas funkcijas.

Runājot par zaļajām tehnoloģijām – vai vēlmi kļūt zaļākiem var uzskatīt par modernu tendenci, kuru atbalsta gan iedzīvotāji, gan arī uzņēmēji, tostarp jūs, vai arī cilvēki vērtē iespējas, kā samazināt rēķinus vai palielināt energoefektivitāti? Vai cilvēki ir gatavi piemaksāt tikai par zaļumu?

Domāju, ka cilvēkus vispirms un galvenokārt uztrauc ikmēneša maksājumi. Protams, klientu segmenti ir dažādi, un zaļās tehnoloģijas nav lētas. Proti, tiem, kurus ļoti uztrauc maksa par komunālajiem pakalpojumiem, nebūtu viegli nopirkt zaļu dzīvokli. Šīs iespējas ir ļoti cieši saistītas ar pirktspēju, taču, nenoliedzami, aizvien populārāka kļūst tendence domāt par kaitējumu, ko mēs nodarām dabai. Tehnoloģijas, kas mazāk kaitē videi, patiešām kļūst par apzinātu izvēli. Un mēs vēlamies radīt produktu, kas ir pieejams iespējami plašākam cilvēku lokam. Skatīsimies, cik labi mums tas izdosies.

Mēs izvērtējam arī iespēju būvēt mājas, izmantojot CLT tehnoloģiju (cross laminated timber jeb mājas no līmētiem koka paneļiem). Tās varētu būt pirmās šāda tipa daudzdzīvokļu mājas Latvijā.

Domāju, ka zaļo tehnoloģiju ieviešana ir ļoti laba, tās savā ziņā mūs disciplinē un liek dzīvot dabai draudzīgāk.

Jums ir konkrēts piemērs – Merks Magnolijas. Pēc projekta uzsākšanas nolēmāt izmantot saules paneļus. Kā tas maina dzīvokļu pārdošanas cenu?

Cena nemainās. Šis ir eksperiments. Jā, sākotnēji saules paneļi un saules kolektori nebija paredzēti, taču būvniecības laikā sapratām, ka šīs tehnoloģijas ir jāpārbauda jau tagad. Mums ir jāgūst praktiska pieredze, tādēļ nav lietderīgi gaidīt līdz nākamā projekta būvniecības uzsākšanai.

Klienti par to nemaksās, šo tehnoloģiju uzstādīšanas izmaksas mēs segsim paši. Ja cilvēks ir rezervējis dzīvokli, tā cena paliks tāda, par  kādu jau bija panākta vienošanās. Teorētiski cena varēja mainīties vēl nerezervētajiem dzīvokļiem, taču šajā gadījumā mēs pat to nepalielinājām.

Turpinot par segmentāciju – kam ir paredzēti jūsu pašlaik iesāktie projekti?

Patlaban mēs strādājam divos segmentos, tas attiecas arī uz ekspluatācijā nodotajām mājām. Jaunajām ģimenēm piedāvājam gatavus mājokļus projektos Merks Mežpilsēta un Merks Duntes Zīles. Pavisam drīz būs pieejami dzīvokļi arī Merks Magnolijās. Savukārt dārgākajā, biznesa segmentā vēl ir pieejami apmēram desmit gatavi dzīvokļi projektā Merks Viesturdārzs. Top Viesturdārza trešā kārta, kurā ir sākta mājokļu rezervācija, un aprīlī svinēsim šī projekta spāru svētkus.

Vērtējam iespēju sākt projekta attīstību Zaķusalā. Plānots, ka tur piedāvājumā varētu būt ne tikai biznesa, bet arī luksusa segmenta mājokļi.

Kas notiek ar jūsu mājām pēc tam, kad tās ir uzbūvētas un nodotas klientiem? Kurš tās apsaimnieko?

Ar apsaimniekošanu mēs nenodarbojamies. Pēc mājas nodošanas ekspluatācijā rīkojam konkursu apsaimniekotājiem un izvēlamies izdevīgāko piedāvājumu. Līgumu ar apsaimniekotāju pārņem dzīvokļu jaunie īpašnieki. Ja iedzīvotājiem nepatīk konkrētais apsaimniekotājs, viņi vēlāk var to nomainīt. Tomēr sākumā pārvaldnieku izvēlamies paši, jo ir svarīgi saņemt labu pakalpojumu.

Vai piedāvājat dzīvokļus ar pilnu apdari? Vai arī ir pieejami mājokļi ar pelēko apdari, lai jaunie iemītnieki var ierīkot dzīvokli, kā viņiem pašiem patīk?

Mēs nepiedāvājam dzīvokļus ar pelēko apdari, tikai ar pilnu apdari. Latvijas tirgū tā ir ierasts, turpretī Lietuvā 80 % cilvēku pērk dzīvokļus bez apdares. Tiesa, kaimiņvalstī ir veiktas izmaiņas normatīvajos aktos un turpmāk tas nebūs iespējams.

Latvijā dominē dzīvokļi ar pilnu apdari, izņemot luksusa segmentu, kur ir apmēram 50/50. Šā segmenta pircēji nāk ar saviem dizaineriem un grib, lai dzīvokļa iekārtojums pilnībā atbilst viņu vēlmēm.

Kā pēdējo gadu laikā mainījies pieprasījums –cilvēki izvēlas mazākus dzīvokļus vai arī lielākus? Vai ir mainījušies citi pircēju paradumi?

Lielā mērā tas ir atkarīgs no mājokļa segmenta. Ekonomiskajā segmentā viennozīmīgi vissvarīgākā ir funkcionalitāte un cena. Būtiska nozīme ir arī labiekārtotai piegulošajai teritorijai. Jaunās ģimenes nebūs gatavas pirkt dzīvokli mājā, pie kuras ir ierīkotas tikai vienas šūpoles, nav koku, stāvvietas vai ēkā nav ierīkota vieta bērnu ratiņiem. Ja ģimenē ir vismaz viens bērns, tad labprātāk tiks izvēlēts trīsistabu dzīvoklis. Cilvēki būs gatavi samierināties ar mazākas platības mājokli, ja vien tas būs funkcionāls un viņi to varēs atļauties.

Luksusa segmentā svarīgākās ir ērtības un plašums.  

Tendence, kas vieno visus segmentus, ir funkcionalitāte – iespējams, tādēļ, ka līdz šim tirgū pieejamajos dzīvokļos par to nebija daudz domāts. Trekno gadu projektos toni noteica arhitekti, proti, svarīgākais bija telpu skaistums, nevis vietas lietderīga izmantošana. Šodien būtiskā ir dzīvokļa plānojuma funkcionalitāte un loģiskums.