Hipotekārais kredīts visiem

• Number1411/Shutterstock

Līdz ar jauno gadu ir stājušies spēkā grozījumi likumā par patērētāju tiesību aizsardzību hipotekāro kredītu jomā. Hipotēku aizņēmēji var saņemt kompensāciju par aizdevumiem no bankām. Lai to izdarītu, parāda summa nedrīkst pārsniegt 250 tūkstošus eiro un aizdevuma likme visā atmaksas periodā nedrīkst būt fiksēta.

“Aptuveni 95 % aizdevumu atbilst šiem kritērijiem gan attiecībā uz kopējo neatmaksāto parādu summu, gan izsniegto kredītu skaitu,” Forbes paskaidroja Latvijas Bankā.

Kāpēc vajadzīgas kompensācijas par hipotekārajiem kredītiem?

Ir vairāki iemesli, kāpēc Latvijas valsts nolēmusi kompensēt hipotekāros kredītus. Pirmkārt, hipotekāro kredītu tirgus struktūra Latvijā nosaka, ka daļa ekonomisko apstākļu izmaiņu risku gulstas uz aizņēmējiem. Vairāk nekā 90 % Latvijas hipotekāro kredītu līgumu ir mainīga procentu likme. Ja tā mainās uz augšu, aizdevuma izmaksas palielinās, līdz ar to cieš aizņēmēja maksātspēja. Tas rada aizdevumu norēķinu pasliktināšanās un pat saistību neizpildes riskus. Tādēļ bankām jāpārskata savi kredītriski un jāveido papildu rezerves.

“Fiksētās likmes hipotekārajiem kredītiem ir piemērotākas, jo tā ir ilgtermiņa kreditēšana. Piedāvājot aizņēmējiem mainīgas likmes, bankas pašas nodod tiem savus procentu likmju riskus, kas saasinās tirgus pamatrādītāja pieauguma dēļ. Aizņēmēji nevar pārvaldīt šādus riskus. Parasti bankas refinansē savas hipotēkas, emitējot ilgtermiņa hipotekārās obligācijas, kas nozīmē, ka tām ir vairāki vērtspapīru tirgum raksturīgi instrumenti procentu likmju un citu tirgus risku ierobežošanai. Savukārt Latvijas gadījumā bankas ir izvēlējušās novirzīt savus riskus uz klientiem,” situāciju raksturo hipotēku eksperts Sergejs Volkovs.

Otrkārt, hipotekāros kredītus ietekmēja Euribor likmes izmaiņas, kas pieauga no negatīvas 2022. gada rudenī līdz gandrīz 3,8 % šā gada sākumā. Gandrīz visi Latvijas banku hipotekārie līgumi bija saistīti ar Euribor, līdz ar to Euribor pieaugums ir saistīts ar atbilstošu hipotekāro kredītu procentu likmju pieaugumu.

Treškārt, kā jau iepriekš rakstīja Forbes, bankas Latvijā un ES kopš 2022. gada gūst superpeļņu. Pagaidu nodoklis virspeļņai ir kļuvis par dažu ES valstu politiku (sk. rakstu Forbes 2022. gada decembra numurā). “Latvijas iedzīvotāji un Latvijas Banka nav apmierināta ar četru lielāko komercbanku nostāju. Regulējums ļauj bankām būt sociāli atbildīgām un nākt pie aizņēmējiem ar dažādiem izdevīgiem pagaidu risinājumiem,” norāda Latvijas Bankā.

Runa ir par četrām bankām. Swedbank, Luminor Bank, SEB Bank un Citadele tur aptuveni 98 % no visiem mājsaimniecībām izsniegtajiem mājokļa kredītiem. Saskaņā ar Latvijas Finanšu asociācijas datiem 2023. gada otrajā ceturksnī visvairāk hipotekāro kredītu bija izsniegusi Swedbank – par 3,9 miljardiem eiro, savukārt SEB par trīs miljardiem eiro.

Ko saka bankas?

Latvijas Finanšu nozares asociācija vairākkārt norādījusi, ka nav nepieciešams izsniegt dāvanas gandrīz visiem hipotekāro kredītu maksātājiem. “Tas nāks par labu turīgākajiem klientiem, kuriem ir lielāki kredītu atlikumi un lielāki procentu maksājumi. Bankas, kas brīvprātīgi reaģējušas uz valdības aicinājumu individuāli piedāvāt saviem klientiem zemākas likmes, būs sliktākā situācijā nekā tās, kuras to nedarīja objektīvu iemeslu dēļ, tostarp datu un to finansēšanas struktūras novērtējuma dēļ.”

Kāds ir hipotekārā portfeļa stāvoklis?

Pēc Latvijas Bankas datiem, tikai 0,7 % no kopējā mājokļa kredītu apjoma bankas klasificē kā atliktos kredītus, kas nerada problēmas, un šādu aizdevumu īpatsvars pakāpeniski samazinās.

Kavēto ienākumus nenesošo kredītu (INK) īpatsvars mājokļu kredītportfelī ir samērā zems,n 2023. gada oktobrī tas bija 1,1 % no kopējiem mājokļa kredītiem, lai gan 2022. gada decembrī tas bija nedaudz zemāks – viens procents. “Pēdējo piecu gadu laikā mājokļa kredītportfeļa kvalitāte ir būtiski uzlabojusies – kavēto kredītu īpatsvars ir samazinājies vairāk nekā trīs reizes,” norāda Latvijas Banka.

Swedbank problemātisko kredītu īpatsvars ir komfortablā līmenī, aptuveni 0,7 % no hipotekārā kredītu portfeļa, un šis skaitlis pēdējo piecu gadu laikā ir samazinājies. “Euribor Straujā izaugsme nav novedusi pie INK līmeņa pieauguma,” saka Ainārs Balcers, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas atbalsta daļas vadītājs Baltijā.

“Raugoties uz piecu gadu periodu, ienākumus nenesošo aizdevumu (INA) līmenis hipotekārajiem kredītiem kopumā ir pastāvīgi samazinājies. No jauna izsniegtajiem aizdevumiem ir labāka atmaksas kvalitāte. INK vairāk atšķīrās attiecībā uz hipotēkām, kas emitētas pirms 2009. gada. Pēc 2009. gada izsniegtajiem kredītiem parasti ir salīdzinoši zems INK līmenis – zem viena procenta,” saka Luminor Patēriņa kreditēšanas nodaļas vadītājs Kaspars Lukačovs.

Ainārs Balcers teic, ka kopumā mājokļa kredītportfeļa kvalitāte ir lieliska. “Nokavēto maksājumu īpatsvars 60 dienu laikā joprojām ir zem 0,3 % no portfeļa, kas tiek uzskatīts par zemu rādītāju. Lielākajai daļai aizņēmēju nav nekādu grūtību ar maksājumu, kaut arī maksājums ir palielinājies, jo šajā periodā ir palielinājušies arī ienākumi. Pieprasījums pēc kredītu restrukturizācijas ir ļoti zems,” viņš skaidro.

No 2023. gada janvāra līdz novembrim cits hipotekāro kredītu tirgus līderis Luminor Bank pārskatīja 18 hipotekāro līgumu kreditēšanas noteikumus, kas tika ierakstīti Latvijas Bankas kredītu reģistrā. Savukārt 734 Luminor aizdevuma līgumu procentu likme tika samazināta, tos nepārstrukturējot un neiekļaujot kredītu reģistrā.

Vai gaidāma līgumu masveida pārskatīšana?

2024. gada pirmā puse parādīs, cik nepieciešami bija hipotekāro kredītu likuma grozījumi, proti, vai Latvijas tirgū notiks vērienīga hipotekāro līgumu pārskatīšana, vai arī šo iespēju izmantos tikai daži aizņēmēji.

Latvijas Finanšu nozares asociācija norāda, ka realitātē, pēc dažādām aplēsēm, aptuveni 20 % klientu var būt nepieciešama neatliekamā palīdzība. “Gandrīz visi hipotekāro kredītu ņēmēji saņems atbalstu, lai gan teorētiski tas būs nepieciešams tikai nelielam skaitam kredītņēmēju, varbūt ne vairāk kā 20 procentiem. Bet saskaņā ar likumu atbalstu saņems gandrīz visi.”

Swedbank pārstāvis Ainārs Balcers saka: “Mēs neredzam lielas problēmas, kas saistītas ar hipotekāro kredītu ikmēneša maksājumiem. Neprognozējama politika, īstermiņa iniciatīvas un tieša iejaukšanās tirgus ekonomikas pamatos ir galvenās problēmas. Tiesiskā uzticēšanās un ekonomiskās vides prognozējamība ir vieni no galvenajiem nosacījumiem investoriem.”

Arī Eiropas Centrālā banka, iesakot Latvijai rūpīgāk analizēt riskus, kas saistīti ar hipotekāro kredītu kompensāciju ieviešanu, iestājās par Latvijas bankām. “Politiķi, uzskatot, ka ikvienam hipotekārā kredīta ņēmējam ir nepieciešams atbalsts, nolēma noteikt īpašu maksu kredītiestādēm, no kuras aizņēmējiem tiks izmaksāta kompensācija. Tas ir neefektīvi gan no nozares, gan ECB viedokļa. Atbalsts nav paredzēts klientiem, kuriem patiešām varētu būt nepieciešama palīdzība. Gandrīz visi jeb 98 % aizņēmēju saņems finansiālus labumus, bet vislielāko kompensāciju saņems klienti ar vidējiem un augstiem ienākumiem, garākiem mājokļa kredīta atmaksas periodiem un lielākiem kredīta atlikumiem neatkarīgi no mājokļa veida. Patlaban tikai aptuveni 1 % aizņēmēju saskaras ar reālām grūtībām veikt kredīta maksājumus,” norāda Finanšu nozares asociācija.

Slēptās problēmas

Ja paskatās dziļāk, situācija nav tik rožaina; daudz vairāk nekā 1 % aizņēmēju ir pārskatījuši savus līgumus. Tā kā pārstrukturēšanai nepieciešama rezervju veidošana, iespējams, bankas dara visu, lai izlīdzinātu situāciju ar maksājumiem.

Latvijas Banka norāda, ka pēdējā laikā pieaudzis tādu pārskatīto mājokļa kredītu skaits, kuriem izmaiņas aizdevuma līgumā nav saistītas ar aizņēmēju finansiālajām grūtībām. Pārskatītie ienākumus nenesošie aizdevumi vēsturiski ir veidojuši ievērojamu daļu mājokļa kredītu. To īpatsvars palielinājās no 35 % 2022. gada decembrī līdz 37,9 % 2023. gada oktobrī. Varbūt mēs runājam par iespējamu slēptu pārstrukturēšanu.

Pēc varas iestāžu domām, līdzšinējās banku un valdības programmas, lai atbalstītu aizņēmējus, nebija pietiekamas. Altum valsts programma sniedz mērķtiecīgu atbalstu noteiktu kategoriju hipotekāro kredītu ņēmējiem, piemēram, ģimenēm ar bērniem. “Altum programmas mērķis ir atbalstīt aizņēmējus, kuri nevar pilnībā atmaksāt procentus Euribor bāzes procentu likmes pieauguma dēļ. Programmas īstenošanai nepieciešamais valsts finansējums ir aptuveni 17,1 miljons eiro,” saka finanšu ministrs Arvils Ašeradens.

Valdība baidās, ka izdevumi par mājsaimniecību hipotekārajiem parādiem var radīt problēmas iedzīvotājiem un izraisīt dzīves līmeņa pazemināšanos, prasības pēc augstākām algām un tamīdzīgi. “Tas novedīs pie aktivitātes samazināšanās nekustamā īpašuma tirgū un problēmām būvniecības tirgū,” ķēdes reakciju raksturo Venture Faculty stratēģiskais partneris Renats Lokomets.

Sergejs Volkovs uzsver, ka Saeimas lēmuma mērķis ir mazināt tirgus apstākļu izmaiņu negatīvo ietekmi uz hipotekārajiem kredītņēmējiem. Protams, bankām nepatiks, ka kompensācijas avots aizņēmējiem daļēji būs pašu kapitāls, kas no viņiem tiks iekasēts ar nodevu, tomēr tajā pašā laikā bankām vairs nebūs nepieciešamība veidot papildu rezerves hipotēku portfelim. “Banku zaudējumi no aizņēmēju iespējamajiem defoltiem var būt daudz lielāki,” uzskata Sergejs Volkovs.

2024. gada janvāra sākumā Luminor Bank ekonomisti norādīja, ka 82 % iedzīvotāju pašreizējo situāciju Latvijā uzskata par ekonomisko krīzi.