Runājot par nekustamā īpašuma tirgu kopumā – kādas tendences jūs novērojat? Vai aktivitāte pieaug?

Aktivitāte nav ļoti liela, arī piedāvājums nav īpaši liels, un tam ir arī objektīvi iemesli – Rīga ir uzbūvējusi krietni mazāk nekā Viļņa un Tallina. Tāpēc ar tik lielu pārliecību iegādājāmies “SHW biroju centru”. Šādas mūsdienīgas platības ir ļoti nepieciešamas. Ja kāds lielāks uzņēmums izlemtu atnākt uz Rīgu un tam vajadzētu modernu biroju ēku, kas ir pietiekami liela, tad izvēle ir samērā ierobežota. Visas mūsu jaunās platības par 90 % jau ir iznomātas – bez lielām mārketinga aktivitātēm. No otras puses – mēs iegādājāmies objektu, kas sevi jau ir pierādījis. To zina nomnieki, bizness. Tas bija viens no atslēgas momentiem.

Tirgū vienā brīdī bija ļoti atšķirīgas pārdevēju un pircēju ekspektācijas, tāpēc arī nenotika daudz darījumu. Uz mirkli šī plaisa bija samazinājusies, bet tagad mēs atkal nonākam situācijā, kad pārdevēji saka – procentu likmes ir zemas un nav arī, kur ieguldīt. Savukārt pircēji saka – jārēķinās, ka tirgus var slāpēties un nomnieki var iet prom. Kad notiek ekonomikas cikla izmaiņas, tirgus var būt lēnāks. Kopumā ienesīgums šajā segmentā (biroju ēkas, loģistikas centri, mazumtirdzniecības platības) ir stabils. Tomēr situāciju ietekmē arī e-komercija, un arī Latvijā par to ir jūtams satraukums.

Gan e-komercija, gan arī tas, ka arvien vairāk cilvēku izvēlas strādāt attālināti. Vai nākotnē noteiktām nozarēm vispār būs nepieciešams uzturēt birojus?

Biroji būs vajadzīgi, bet mainās prasības. Savulaik modē bija atvērtā tipa biroji, visiem tos vajadzēja, bet tad pētījumos tika pierādīts, ka šādos birojos cilvēki mazāk komunicē, jo cits citam jau apnikuši, ka vairāk sūta e-pastus, pat sēžot blakus, un kopumā produktivitāte samazinās. Tagad modes kliedziens ir tā saucamais “activity based working”. Sadalām gluži kā bērnudārzā – te jūs spēlējat spēlītes, te strādājat, te ēdat. Tendences visu laiku mainās, tomēr es domāju, ka vislabāk ir pielāgot biroja platības tieši savam uzņēmumam un tā vajadzībām.

Atgriežoties pie tendencēm nekustamā īpašuma tirgū...

Būtiska tendence ir ilgtspēja. Tas attiecas uz energoefektivitāti, ūdens patēriņu, to, kā mēs pārvietojamies, pārstrādājam dažādus materiālus. Ilgtspēja ir arī mūsu fonda virsmērķis. Zaļā domāšana ir ārkārtīgi svarīga, un mēs to sapratām jau tad, kad izveidojām fondu, tādēļ ieguldām naudu, lai uzlabotu šos jautājumus. Tā tendence tikai nostiprināsies. Tas gan nenozīmē, ka ilgtspēja ir iespējama tikai modernās un jaunās mājās. Var izveidot komfortablu vidi arī ēkā, kas celta pirms daudziem gadiem.

Runājot par nomas maksām – neredzu, ka tām būtu tendence kāpt. Varbūt nedaudz, atsevišķiem objektiem, kaut kādam specifiskam pieprasījumam.

Jūs strādājat tikai galvaspilsētās. Par reģioniem neesat domājuši?

Pašlaik nē, un iemesls ir viens – likviditāte. Mums kā fondam pēc gadiem pieciem, desmit šie aktīvi būs jāpārdod. Un mums jādomā, kam tos pārdosim. Visticamāk, pārdosim līdzīgam investoram kā mēs, bet tie parasti iegulda galvaspilsētās. Latvijas pilsētās var dabūt arī labāku ienesīgumu, bet tas ir lauks, kur, iespējams, varētu darboties kāda privātpersona. Ir Liepāja, Jelgava, Daugavpils, Valmiera, Cēsis, kur var nodarboties ar šo biznesu, un ienesīgums, visticamāk, būs augstāks. Tomēr, ja būs ekonomikas kritums vai krīze, pārdot aktīvu reģionā būs krietni grūtāk nekā galvaspilsētā.

Pašlaik tiek runāts par ekonomikas sabremzēšanos, iespējams, pat krīzi. Kādas ir jūsu prognozes? Varbūt esat iecerējuši pirkt īpašumus brīdī, kad cenas kritīs?

Kad ekonomika sabremzējas, biznesam iet sliktāk – uzņēmumi neaug tik strauji. Bet procentu likmes saglabājas zemas vai pat samazinās. Nekustamo īpašumu ietekmē abas šīs lietas. Zemas procentu likmes, “lēta nauda” – ļoti pozitīvi, savukārt, ja sabremzējas pats tirgus un nomniekiem neiet bizness, tas ietekmē negatīvi. Tātad realitātē ietekme būs tam, kurš no šiem abiem spēkiem izrādīsies stiprāks. Tomēr ar ekonomikas prognozēšanu vairs negribu nodarboties. Es to esmu darījis gana daudz gan Latvijas Bankā, gan “Swedbank” un esmu sapratis, ka tā ir tāda relatīvi nevajadzīga laika šķiešana. Jo īstenībā tādu investoru, kuri spēj uzminēt un prognozēt biznesa ciklus, ir ļoti maz. Pat pasaules vadošie investori uzsver, ka tā ir pēdējā lieta, uz ko viņi skatās. Protams, investīcijas līmenī mēs skatāmies, vai tā ir dārga vai nav, tomēr gaidīt nākamo krīzi, lai nopirktu lētāk... tas var sanākt ļoti ilgi. Es jau gadus piecus pieļauju, ka varētu būt Amerikas akciju krīze. Kad vēl strādāju “Swedbank”, man likās, ka Amerikā akcijas ir šausmīgi dārgas, bet to cenas ir tikai turpinājušas kāpt. Šoreiz ekonomikas izaugsme ir jau rekordilga, bet tagad tā slāpējas. Tomēr es neņemšos prognozēt, kas tieši mūs sagaida, vai nākamajos trīs līdz piecos gados būs muļļāšanās scenārijs, vai būs kāda lielāka krīze.

Tātad var teikt, ka mūs sagaida cikliskais lejupslīdes posms, tikai grūti prognozēt, cik liels būs kritums?

Skatoties, kas pašlaik notiek pasaulē un ekonomikā, – jā, ir liela varbūtība, ka ekonomikas izaugsme sabremzēsies. Ne velti arī procentu likmes netiek palielinātas, bet visi runā par to samazināšanu. Tas, kas šķiet samērā skaidrs, – mūs negaida tāds krīzes scenārijs, kāds bija 2008. un 2009. gadā. Latvijas ekonomika ir krietni veselīgāka un sabalansētāka, nekā tā bija iepriekš. Es neredzu, ka bankas būtu agresīvas ar finansēšanu, tieši pretēji – tās ir piesardzīgas, joprojām lielā mērā vadās no tā, ko pieredzējušas krīzes laikā. Es nesaskatu tādas pārmērības ne finansēšanā, ne kādās citās jomās. Domāju, ka mums jāturpina attīstīties, jo iespējas ir milzīgas.

Strādājat ar nekustamo īpašumu, bet kā jums šķiet – par kādām jomām Latvijā vēl būtu vērts padomāt, ja vēlas investēt līdzekļus? Kas vēl varētu būt ienesīgs?

Realitāte ir tāda, ka nav vienas receptes visiem; tāpat kā ejot pie daktera. Es zinu, ka bankas to stāsta un cilvēki tam varbūt netic, bet tā tiešām ir. Ja jums kāds eksperts teiks, ka vajag obligāti ieguldīt akcijās vai nekustamajā īpašumā, tad tā ir pirmā pazīme, ka viņš neko nesaprot. Tad viņš ir dakteris, kas visiem dod aspirīnu vai kumelīšu tēju pirms gulētiešanas. Pieejai jābūt atšķirīgai – kāds strādā pastāvīgu darbu, vienam ir regulāri ienākumi, citam nav, viens vēl ir gados jauns, bet citam jau tuvojas pensijas vecums. Vienotas receptes nav, tiešām ir jāskatās individuāli. Taču, ja skatāmies pa aktīvu klasēm, skaidrs, ka depozītos pašlaik nopelnīt nevar gandrīz neko, arī tādās ļoti drošās obligācijās ienesīgums ir ļoti zems. Akcijas un šāda veida ieguldījumi noteikti nav lēti, un uzminēt, kurā brīdī būs cenas izmaiņas, mēs nevaram. Tas ir psiholoģiski grūti – turpināt pirkt un ieguldīt, kad akciju cenas ir nokritušas. Ir jāsaprot riski. Nekustamais īpašums uzņēmumam – tas ir viens stāsts, privātpersonai – pavisam cits. Mums ir komanda ar pārvaldītājiem, apsaimniekotājiem, inženieriem, cilvēkiem, kas strādā ar nomniekiem. Nekustamo īpašumu nevar salīdzināt ar akcijām un obligācijām, jo tu nevari nopirkt dzīvokli vai māju ar domu, ka to izīrēsi, un tad aizmirst par to. Ikviens, kurš kaut ko mēģinājis darīt ar nekustamo īpašumu, pateiks, ka šī nav pasīvā investīcija. Tev ir jāiesaistās un ar to jānodarbojas. Es teiktu, ka šādi ieguldījumi arī domāti investoriem ar pieredzi. Ir iespēja ieguldīt arī riska kapitālā, bet tad arī jābūt profesionālam investoram.

Kas ir svarīgi, lai kļūtu par investoru? Jāpiemīt redzējumam par tirgu, labai intuīcijai, izpratnei par ekonomiku? Kādi ir priekšnosacījumu, lai veiksmīgi ieguldītu līdzekļus?

Es teiktu, ka galvenais – jāredz tas, ko citi neredz. Uzņēmējdarbībā kopumā, lai varētu nopelnīt, tev jādara lietas, par kurām cilvēki saka: “Tu esi dulls! Visi pirms tevis to ir mēģinājuši, bet neviens nav izdarījis.” Un tieši šīs idejas ir labākās, bet tad ir jāiet pret vēju, jādara citādas lietas. Un vēl ir jābūt milzīgai pacietībai, neatlaidībai. Jārēķinās, ka tirgus ir svārstīgs, un pienāks laiks, kad būs krīze, kad cenas samazināsies. Ir jāspēj to periodu pārvarēt un pielāgoties.

Mēs bieži runājam par to, vai Latvija ir pievilcīga investīcijām, vairāk gan domājot ārvalstu investorus. Kāds ir jūsu viedoklis?

Esmu optimistisks un domāju, ka mums ir daudz iespēju. Mums, latviešiem, ļoti patīk sūkstīties un skatīties uz kaimiņiem. Bet, piemēram, arī mūsu nomnieku vidū ir daudz dažādu kompāniju, un es redzu, ka viņiem iet labi, bizness attīstās.

Kā tas strādā?

• Vispirms tiek noslēgta vienošanās ar pensiju fondu līdzekļu pārvaldītājiem par finansējuma ieguldīšanu.
• Ieguldījumu pārvaldnieks izvēlas nekustamo īpašumu, veic izpēti.
• Pirms darījuma par nekustamā īpašuma iegādi līdzekļi tiek saņemti no pārvaldītāja, ar kuru līgums.
• Pēc iegādes tiek sastādīts biznesa plāns. Ja objektā nav nepieciešami ieguldījumi, to apsaimnieko un nodrošina, lai nomnieki būtu apmierināti un ienāktu naudas plūsma; ja objektā nepieciešami ieguldījumi (pārbūve, paplašināšanās, remonts), tad tos realizē atbilstoši stratēģijai.
• Pēc noteikta termiņa (parasti tie ir 5–6 gadi) īpašums tiek pārdots.
• Īpašumi ģenerē naudas plūsmu, ko var ieguldīt objektā vai izmaksāt investoriem. Līdz īpašuma pārdošanai ieguldījumu pārvaldnieks par savu darbu saņem komisijas maksu no investoriem.
• Ja pēc nekustamā īpašuma pārdošanas rezultāti būs īpaši veiksmīgi, “SG Capital” saņems arī papildu ienākumus.