Nomas tiesiskās attiecības Covid-19 laikā
Natālija Grāvele, Liene Krezevska
Zvērinātas advokātes, ZAB "Zvērinātas advokātes Krezevskas birojs"
Šobrīd nu jau trešo mēnesi dzīvojam Latvijā izsludinātās ārkārtējas situācijas apstākļos, kad vispārējās labklājības labad esam spiesti katrs pakļaut savu dzīvi neskaitāmiem ierobežojumiem. Ārkārtējā situācija lika mums visiem pārskatīt savas attiecības gan biznesā, gan privātajā jomā un izcēla gaismā daudzus būtiskus tiesību jautājumus. Viens no šiem jautājumiem ir nomas tiesiskās attiecības un Covid-19 krīzes ietekme uz tām.
Saistībā ar izsludināto ārkārtējo situāciju valsts pārvaldes iestādes pieņēma virkni noteikumu, uz ārkārtējas situācijas laiku nosakot jaunas valsts institūciju, fizisko un juridisko personu tiesības, to ierobežojumus un paredzot īpašos pienākumus. Saskaņā ar likuma “Par ārkārtējo situāciju un izņēmuma stāvokli” 19.panta pirmo daļu ārkārtējās situācijas un izņēmuma stāvokļa laikā visām fiziskajām un juridiskajām personām jāpakļaujas valsts pārvaldes un pašvaldību institūciju, kā arī to amatpersonu likumīgajām prasībām.
Līdz ar to, stājoties spēkā MK rīkojumam Nr. 103 “Par ārkārtējās situācijas izsludināšanu”, daudzi nomnieki, lai nodrošinātu valdības ieviestās sociālās distancēšanās prasības, bija spiesti atteikties no biroju telpu un citu nomāto īpašumu faktiskās izmantošanas, uz laiku apturot savu saimniecisko darbību vai veicot to attālināti. Šādi veidojās situācija, kad nomnieks nomāto īpašumu faktiski nelieto no viņa neatkarīgu iemeslu dēļ, t.i., pildot valdības noteiktos ierobežojumus, kaut gan nomas līgums netiek izbeigts vai atcelts, t.i., īpašums joprojām atrodas nomnieka turējumā un lietojumā, pa kura laiku iznomātājam pienākas atlīdzība.
Tai pašā laikā, neskatoties uz nomas tiesisko attiecību turpināšanos, likums paredz nomniekam tiesības prasīt no iznomātāja nomas maksas apmēra samazināšanu par laiku, kad nomāto īpašumu nav bijis iespējams lietot no nomnieka neatkarīgu iemeslu dēļ. Iznomātājam savukārt ir pienākums šādu nomas maksas samazinājumu piešķirt, ja izpildās visi likuma priekšnoteikumi.
Vispārēji iznomātāja pienākums “samērīgi nolaist nomas vai īres maksu” gadījumā, “ja aprobežojums vai kavējums lietas lietošanā notiek tikai nejauši, bez iznomātāja vai izīrētāja vainas” izriet no Civillikuma 2136. panta pirmā teikuma.
Savukārt saskaņā ar Civillikuma 2147. panta pirmo daļu nomnieka “pienākums maksāt nomas vai īres maksu atkrīt un jau samaksātie maksājumi jādod atpakaļ (…) ja nomājamā vai īrējamā lieta palikusi nelietota tāda notikuma dēļ, kuram nav devis iemeslu nomnieks vai īrnieks un kurš noticis bez viņa vainas.” Panta turpinājumā ir norādīti konkrēti šādu apstākļu piemēri, tajā skaitā, kad nomnieks vai īrnieks zaudē iespēju lietu lietot nepārvaramas varas dēļ, un kad aprobežota lietas svarīgāko daļu lietošana.
Attiecinot citētās normas uz faktiskajiem apstākļiem, būtu jāizšķir vairāki jautājumi, kam varētu būt būtiska nozīme to piemērošanā. Piemēram, pusēm var rasties domstarpības jautājumā par to, ir vai nav notikusi nomā vai īrē nodotā objekta lietošana, ņemot vērā, ka neizmantojot, piemēram, biroja telpas savas tiešas saimnieciskās darbības veikšanai ārkārtējās situācijas laikā, biroja telpās turpina atrasties nomnieka iekārtas un mēbeles. Pušu strīdus var izraisīt arī tas, vai ārkārtējā situācija un tās atstātais iespaids uz konkrētās saistības izpildi, ir vai nav atzīstama par nepārvaramas varas apstākli. Primāri to noteiks katras konkrētās situācijas apstākļi, izpildāmās saistības raksturs un noslēgtā līguma saturs. Līdz ar to šeit nebūs iespējama viennozīmīga atbilde, kas derēs pilnīgi visiem gadījumiem. Arī iznomātāja pienākums piešķirt nevis pilnīgu bet samērīgu nomas maksas atbrīvojumu, var raisīt jautājumus par to, kas var kalpot kā kritērijs šāda samērīguma izvērtējumam. Piemēram, nomas maksas apmēra samazinājums var būt proporcionāls nomnieka ienākumu kritumam vai lietošanas apjoma samazinājumam, vai arī apvienot sevī abus šos kritērijus.
2020.gada 2.aprīļa Ministra kabineta noteikumos Nr.180 “Noteikumi par publiskas personas un publiskas personas kontrolētas kapitālsabiedrības mantas nomas maksas atbrīvojuma vai samazinājuma piemērošanu sakarā ar Covid-19 izplatību”, paredzēts speciālais regulējums. Tajos publisko personu mantas iznomātājiem paredzētas tiesības atbrīvot nomniekus no nomas maksas, ja nomnieks noteiktajā periodā nekustamo īpašumu vai kustamo mantu vispār neizmanto saimnieciskās darbības veikšanai Ministru kabineta noteikto ierobežojumu dēļ ārkārtējās situācijas laikā, vai piešķirt nomniekiem nomas maksas samazinājumu proporcionāli nomnieka ieņēmumu kritumam, bet ne vairāk kā par 90 % no līgumā noteiktās nomas maksas, ja izpildās noteikumos nomniekam izvirzītie kritēriji.
Kopīgais analizētajā regulējumā par nomnieka un iznomātāja tiesībām un pienākumiem ir tas, ka nomātās vai īrētās lietas nelietošanā nav vainojama neviena no šīm pusēm. Katra no tām ir nostādīta situācijā, ko nosaka ārējie no pušu gribas neatkarīgi apstākļi, kas ir ārpus viņu kontroles. Līdz ar to šādos apstākļos ir sevišķi svarīga abu pušu godprātība un savstarpējā pretimnākšana ar mērķi panākt taisnīgu un samērīgu attiecību noregulējumu uz ārkārtējās situācijas laiku. Kā galveno vadlīniju savstarpējo attiecību noregulēšanā, pēc autores domām, pusēm būtu jāizmanto Civillikuma 1. pants, kas paredz pusēm pienākumu izlietot savas tiesības un pildīt pienākumus saskaņā ar labas ticības principu.
Nomniekam un iznomātājam atrisinot savstarpējās attiecības un vienojoties par samērīgu atbrīvojumu no nomas maksas, paliek atklāts jautājums par iznomātāja zaudējumu kompensāciju, kas radušies nomniekam piešķirtā nomas samazinājuma rezultātā.
Nedz Civillikumā, nedz MK noteikumos Nr.180 nav atrodams regulējums, kas šādā ārkārtējā situācijā nodrošinātu iznomātāju interešu ievērošanu, paredzot tiem valsts atbalstu, lai kompensētu tiem zaudējumus, ko izraisa ieviestie ierobežojošie pasākumi un sekojoša nomnieku rīcība, pieprasot nomas maksas samazināšanu, kas iznomātājam noteiktajos gadījumos ir jāpiešķir.
Vispārīgi mehānisms, kādā teorētiski varētu tikt kompensēti iznomātāju zaudējumi šādā situācijā, paredzēts likuma “Par valsts apdraudējuma un tā seku novēršanas un pārvarēšanas pasākumiem sakarā ar Covid-19” 19.pantā, kurā noteikts: “Pasākumus ar Covid-19 izplatību saistītā valsts apdraudējuma un tā seku novēršanai un pārvarēšanai finansē no budžeta finansētajām institūcijām iedalītajiem valsts budžeta un pašvaldību budžetu līdzekļiem. Ministru kabinets pēc pamatota ministriju pieprasījuma var pieņemt lēmumu par valsts apdraudējuma seku novēršanas un pārvarēšanas pasākumiem, kā arī par finansējuma piešķiršanu no valsts budžeta programmas 02.00.00 "Līdzekļi neparedzētiem gadījumiem".”
Tādējādi šā mehānisma praktiskai īstenošanai būtu nepieciešams:
- atbildīgās ministrijas pieprasījums (nomas tiesisko attiecību gadījumā, visticamāk, tā ir Ekonomikas ministrija);
- Ministru kabineta lēmums par līdzekļu piešķiršanu.
Minētais, visai smagnējais mehānisms netieši liecina, ka šobrīd nekustamo īpašumu iznomātāju problēmām netiek pievērsta atbilstoša uzmanība.
Līdz ar to būtu lietderīgi likumā “Par valsts apdraudējuma un tā seku novēršanas un pārvarēšanas pasākumiem sakarā ar Covid-19” veikt grozījumus, iespējams, arī uz to pamata izdodot MK noteikumus, saskaņā ar kuriem tiktu noteikta kārtība, kādā tiek kompensēti nekustamo īpašumu iznomātājiem radītie zaudējumi un to kompensējamais apmērs.
Šādi, nodrošinot valsts atbalstu ne tikai valstij, bet arī privātpersonām piederošo nekustamo īpašumu nomas attiecību dalībniekiem, tiktu efektīvāk nodrošināta Satversmes 91.pantā noteiktā vienlīdzības principa ievērošana.