Vai Latvija gatava nekustamo īpašumu tokenizācijai?

Nekustamā īpašuma sektors vēsturiski bijis visnotaļ konservatīvs – klātienes darījumi un fizisku dokumentu aprite joprojām ir daļa no darba ikdienas, taču situācija pamazām mainās. Ikdienas darījumu infrastruktūra pēdējā laikā kļuvusi digitālāka - arvien vairāk pirkuma līgumu tiek noformēti ar e-parakstu. Digitalizēti kļūst arī citi administratīvie pakalpojumi, piemēram, agrāk iesniegumi dzīvokļa pārbūves saskaņošanai bija jāraksta un jāiesniedz klātienē, taču šobrīd to iespējams izdarīt elektroniski. Šie ir mazi, taču svarīgi soļi ceļā uz arvien izteiktāku sektora modernizēšanu Latvijā.

Attīstoties blokķēdes tehnoloģijām, par šīs digitālās infrastruktūras izmantošanu runā arvien lielāks skaits nekustāmā īpašuma profesionāļu pasaulē visā pasaulē. Bitcoin ETF jeb biržā tirgotā fonda apstiprināšana šobrīd ir pavērusi durvis uz kriptovalūtu tirgu pasaules lielākajiem ieguldījumu fondiem, kuri jau atklāti runā par dažādu fizisku aktīvu tokenizāciju, un nekustāmais īpašums būs viens no pirmajiem sektoriem, kas varētu tikt vests cauri šim tokenizācijas eksperimentam. Ekspertu prognozes liecina, ka līdz 2030. gadam NĪ tokenizācijas tirgus var sasniegt 1 līdz 2 triljonus ASV dolāru.

Ieguldīšana īpašumos kļūs pieejamāka

Tokenizējot īpašumu, to būs iespējams sadalīt digitālās domājamās daļās, kas apstiprinās īpašuma tiesības blokķēdē. Šis princips ļaus būtiski atvieglot digitālo ieguldīšanu komercīpašumos un padarīs darījumus pieejamus plašākam investoru lokam.

Apskatīsim, kā šis process varētu aizritēt dzīvē. Piemēram, nekustāmā īpašuma attīstītājam vēloties atrast investorus jaunam īres nama projektam Rīgā. Izmantojot blokķēdes tehnoloģiju, tiesības ieguldīt īres nama projektā tiek tokenizētas jeb sadalītas 100 domājamajās daļās, pēc kā tirgū tiek laistas apgrozībā īres nama daļas 100 žetonu veidā. Attīstītājs savā pusē izstrādā attiecīgu piedāvājumu, piedāvājot investoriem saņemt daļu no īres nama peļņas vai regulārus procentu maksājumus un citas priekšrocības, kas ļautu pievērst potenciālo investoru uzmanību. Blokķēdes tehnoloģija šādus darījumus ļaus veikt ar pāris klikšķu palīdzību un padarīt izsekojamus blokķēdē, turklāt, ja projekts sevi attaisno kā veiksmīgu, investors savus žetonus jeb tokenus varētu pārdot brīvajā tirgū.

Šis ieguldīšanas veids varētu iemantot popularitāti, jo tokenizācija var palīdzēt demokratizēt tirgu - piemēram, tā vietā, lai ieguldītu 75 – 100 000 eiro un pievērstos konkrēta dzīvokļa izīrēšanai, investors varētu iegādāties daļu no īres nama par 5, 10, 15 tūkstošiem eiro un pelnīt naudu no kopējās īres nama atdeves. Viena no lielākajām problēmām nekustāmā īpašuma sektora darījumos ir likviditāte – pareizi izmantojot tokenizācijas opcijas, attīstītāji bez lieliem kapitāla ieguldījumiem spētu uzrunāt jaunus investorus, bet lielai daļai iedzīvotāju šāds ieguldīšanas veids būs krietni pieejamāks.

Tokenizēs arī mežus un lauksaimniecības zemes

Tehnoloģiju attīstība drīzumā varētu mainīt veidu, kā tiek komercializēti arī meži un lauksaimniecībai izmantotās zemes. Jau šobrīd visā pasaulē, tostarp arī Latvijā, tiek veidotas investīciju platformas, kurās mežu īpašnieki varēs tokenizēt savus īpašumus un tirgot daļējas īpašuma daļas mazākiem un lielākiem investoriem.

Šī pāreja uz lauksaimniecības zemju tokenizāciju ļaus ienākt tirgū arvien jauniem investoriem un ar “smart-contracts” jeb viedo līgumu palīdzību palīdzību ļaus būtiski samazinās transakciju izmaksas, kā arī dos iespēju zemju īpašniekiem gūt papildus peļņu. Šī sistēma ļaus darboties gan mežu un zemju industriālā apsaimniekošanā, gan Co2 emisijas kvotu tirdzniecības jomā.

Zemesgrāmatas arhīvi uz blokķēdes bāzes

Domājot par jauninājumu integrēšanu NĪ sektorā, ir svarīgi uzsvērt, ka blokķēdes tehnoloģijas nodrošina iespēju uzglabāt liela apjoma transakciju datus un nodrošināt to caurspīdīgumu. Tas sniedz sistēmas dalībniekiem pieeju jebkuram darījumam un šī darījuma anonimizētiem profiliem, kā arī darījumu vēsturei. Šie parametri var nodrošināt uzlabotu sistēmas darbību publiskās pārvaldes organizācijām – zemesgrāmatai, zemes dienestam u.c. organizācijām, turklāt Gruzijā un Igaunijā zemesgrāmatas pakalpojumi jau šobrīd tiek nodrošināti ar blokķēdes tehnoloģiju palīdzību.

Ko nebūs iespējams digitalizēt?

Jau kādu laiku tirgū pieejamie rīki ļauj īpašumu sludinājumos ievietot 360 grādu videotūri, kurā video formātā tiek demonstrēts attiecīgais nams. Ja īres darījumiem šāds formāts ir atbilstošs, it sevišķi ārzemju uzņēmumu gadījumā, tad, domājot par īpašuma pirkšanu, klātbūtnes faktors tomēr ir svarīgāks – īpašums ir jāsajūt, jāapskata kopā ar ģimeni un, iespējams, pēc kāda laika jāapskata vēlreiz. Šo sajūtu ar digitālajiem rīkiem diezin vai izdosies aizvietot, ņemot vērā, ka īpašuma iegāde ir darījums, ko dzīves laikā neveicam bieži.