Karstais kartupelis – mājokļu jautājums

Kādi ir tie apstākļi, kas nosaka pašreizējo situāciju? Pie mums tiek uzcelts mazāk jaunu mājokļu nekā kaimiņos. Atbilstoši Baltijas valstu statistikas pārvalžu datiem Lietuvā 2018. gadā ekspluatācijā nodoti aptuveni 5300 dzīvokļu, Igaunijā – 4200, bet Latvijā tikai 2120, no  tiem Rīgā – 1700. Ja ar kaimiņiem salīdzina šā gada laikā Rīgā paveikto un plānoto, tik un tā nepārsniegsim Lietuvā vai Igaunijā iespēto (Latvijas reģionos jauno dzīvokļu celtniecības devums kopējā statistikā ir ļoti minimāls). 2020. gadā galvaspilsētā plānots nodot ekspluatācijā vēl 1290 dzīvokļu, bet 870 ir projektēšanas stadijā, 6500 – ieceres stadijā dažādos projektos.

Turklāt dzīvojamais fonds noveco un tūliņ būtu jāveic būtiski uzlabojumi. Pašreizējā Latvijas dzīvojamā fondā 93,8 % ēku ir celtas līdz 1990. gadam. Ja netiks sākta kompleksa un valsts stimulēta problēmas risināšana, ar ēku novecošanu saistītās krīzes kulminācija gaidāma ap 2040.–2050. gadu.

Mājokļu jautājums līdz šim nav bijis valstiski prioritārs. Kādēļ gan par to domāt, ja jau iedzīvotāju skaits samazinās, tātad dzīvokļu skaitam vajadzētu būt pietiekamam? Tomēr to trūkst, īpaši atsevišķās pašvaldībās, kur attīstās saimnieciskā darbība, kā arī iekšējās migrācijas dēļ – cilvēki no laukiem plūst uz pilsētām, īpaši uz Rīgu un Pierīgu. Latvijā, tāpat kā citviet pasaulē, arvien vairāk cilvēku izvēlas dzīvot urbānā vidē, un šāda tendence saglabāsies, tādēļ mājokļu deficīta jautājums būs aktuāls arī turpmāk.

Būvniecības izmaksas aug, un tā tas turpināsies. Līdz 2022. gadam tās palielināsies vidēji par 4,31 procentpunktu gadā (Ekonomikas ministrijas dati).  Līdz ar to pieaug arī dzīvokļu cenas jauno mājokļu segmentā – gada laikā tās palielinājušās par 5–10 procentiem. Šādā situācijā lēnām top jauni dzīvokļu ēku projekti, un jau pāris gadus novērojama kāda tendence – Rīgas dzīvokļu tirgū parādās daudzas ēkas pēc renovācijas. Īpašs akcents ir uz mājām centrā, kur ļoti daudz veco namīpašumu atgūst savu kādreizējo spozmi, tomēr pieprasījums joprojām ir lielāks par piedāvājumu. Būvniecības izmaksu pieauguma dēļ vairāki projekti pat netiek realizēti, jo īpašuma cena pārsniedz dzīvokļu iegādes iespējas. Taču mēs šajā ziņā neesam unikāli – mājokļu dārdzība ir globāls fenomens, ko veicina urbanizācija un ekonomiskās aktivitātes arvien lielākā koncentrēšanās lielpilsētās. 

Latvijā cilvēku izvēli ņemt kredītu mājokļa iegādei ietekmē banku pašreizējā kredītpolitika, un tas atspoguļojas arī statistikā. Piemēram, 2008. gadā Latvijā un Lietuvā izsniegto hipotekāro kredītu apjoms bija diezgan līdzīgs, ap deviņiem miljardiem eiro katrā valstī, Igauniju ar aptuveni astoņiem miljardiem atstājot trešajā vietā. Pēdējie pieejamie dati par 2017. gadu rāda, ka Lietuvā un Igaunijā ir nedaudz pārsniegts 2008. gadā izsniegto kredītu apjoms, kamēr Latvijā  novērots aptuveni 40 % samazinājums.

Arī mūsu algu un hipotekārā kredīta likmju attiecība liecina, ka Latvijas iedzīvotājiem kredītu par mājokli atmaksāt ir grūtāk nekā kaimiņiem, liecina Igaunijas uzņēmuma “RIA.com Marketplaces” apkopotā  informācija. Hipotekāro kredītu vidējā likme Latvijā ir ap 2,9 %, Igaunijā vidēji 2,5–2,7 %, bet Lietuvā – 2,3 procenti. “RIA.com Marketplaces” aplēses uzrāda pat vēl lielāku termiņu naudas uzkrāšanai – lai ar vidējo atalgojumu, kāds patlaban ir Latvijā, iegādātos dzīvokli 50 000 eiro vērtībā, neskaitot visus citus ikmēneša izdevumus un nodokļus, Latvijas iedzīvotājam nauda jākrāj vidēji 62 mēnešus jeb aptuveni piecus gadus, lietuvietim – vidēji 61, igaunim – 42 mēnešus.

Tieši finanšu pieejamība ir viens no faktoriem, kas ietekmē mūsu klientu izvēli – uzlabot savas dzīves kvalitāti, nogaidīt ar dzīvokļa pirkšanu vai arī varbūt labāk īrēt? Tas arī rada spriedzi īres tirgū, īpaši galvaspilsētā.

Vēlme pirkt dzīvokli – liela

Kā šādos tirgus konjunktūras apstākļos jūtas mūsu klienti? Nevarētu teikt, ka redzam tikai “pustukšu glāzi”; neesam absolūti pesimisti. Jaunieši ir ekonomiski aktīvi un pirktspējīgi, un tas pašlaik nosaka un arī turpmāk noteiks toni tirgū. Tuvāko divu gadu laikā tikai Rīgā un tās apkārtnē vien trešdaļa jauniešu (aptuveni 45 000 cilvēku) gatavojas pirkt mājokli, nebaidoties no finansiālām saistībām. Turklāt jaunie speciālisti naudu pirmajai iemaksai var sakrāt pusgada laikā, un tas ir pozitīvs signāls gan projektu attīstītājiem, gan bankām.

Bet ko tirgus var piedāvāt šādiem klientiem? Problēmas, kas sekmē jauno projektu dzīvokļu pieejamību, jau ieskicēju, bet arī ekonomiskā jeb budžeta segmentā mājokļu piedāvājums nav pietiekams. Mazāka izvēle liek pieaugt cenām. Galvenie šķēršļi, ar ko cilvēki sastopas, meklējot mājokli, ir nepietiekams piedāvājums tirgū vai arī tas, ka piedāvājums neatbilst pircēja vēlmēm un iespējām. Arī banku piesardzīgi izsniegtie kredīti neveicina tirgus attīstību.

Interesanti vērot, kā mainās mūsu klienti un prasības un kā pasaulē aktuālās tendences pamazām ienāk arī mūsu tirgū. Mājsaimniecības transformējas – tās kļūst skaitliski mazākas, pieaug viena cilvēka mājsaimniecību skaits, ko pasaulē mēdz dēvēt “viens cilvēks + suns”. To rosina gan dzīvesstila izmaiņas, kad cilvēki labāk vēlas socializēties ārpus mājokļa, gan arī ekonomiskais pamatojums – lai mājoklis būtu lēts uzturēšanā.

Līdzīgas tendences – klienti pieprasa mazākas platības dzīvokļus – novērotas arī Rīgā. Pēdējo divu gadu laikā ekspluatācijā nodoti vairāki šādi projekti. Tā gan nav jaunu namu būvniecība, bet pirmskara gados celtu kādreizējo īres namu un daudzdzīvokļu māju pārbūve. Vēlme pēc šāda produkta tirgū ir liela, pieprasījums pēc nelieliem dzīvokļiem joprojām ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Joprojām visvairāk tiek pieprasīti dzīvokļi 75 000–110 000 eiro vērtībā.
Tuvākā gada laikā dzīvojamo platību tirgus segmentā varam sagaidīt, ka klienti turpinās aktīvi meklēt mazus, kompaktus mitekļus ar zemiem komunāliem maksājumiem. Daži projektu attīstītāji ir paziņojuši par vēlmi ienākt tirgū ar īres namiem, bet to apjoms nebūs tik liels, lai jūtami ietekmētu cenas un piedāvājumu.

Nekustamā īpašuma cenas, salīdzinot ar būvniecības un citām izmaksām, šobrīd ir salīdzinoši zemas. Statistika rāda, ka padomju laika mājās pirms krīzes dzīvoklis maksāja aptuveni 1700 EUR/m2, tagad – 830 EUR/m2, jaunajos projektos – apmēram 2500 EUR/m2 un 1700 EUR/m2. Tātad īpašumus iespējams iegādāties pat zem pašizmaksas, t. i., lētāk ir nopirkt nekā uzcelt. Skaidrs, ka pieprasījums pēc dzīvojamās platības nemazināsies, bet šobrīd nav nekādu indikāciju, kas varētu koriģēt cenas (ne uz vienu pusi).

Beidzot ķerties vērsim pie ragiem
 

To, ka nacionālā līmenī nav pieejami ekspertu izstrādāti visaptveroši analītiski materiāli, kas ietvertu visu mājokļu pieejamību definējošo jautājumu loku un piedāvātu risinājumus identificētajām problēmām, kā arī novērtētu ekonomiskos ieguvumus no mājokļu pieejamības veicināšanas, ir norādījusi OECD. Mūsu valsts nule kā noslēgusi līgumu ar OECD, lai ar šīs organizācijas palīdzību izvērtētu mājokļu pieejamību, kas ļautu labāk izprast iedzīvotāju spēju piekļūt kvalitatīviem mājokļiem.

Paredzēts valstiskā līmenī likvidēt šķēršļus, kas kavē pieejamību kvalitatīviem īres mājokļiem un piekļuvi mājokļa iegādei. Pētījuma rezultātus gaidīsim martā, un tad, cerams, valsts izdarīs secinājumus un aicinās pie  kopīga sarunu galda arī nozares pārstāvjus, lai beidzot ķertos vērsim pie ragiem.

Uz to, kas būtu jādara mājokļu tirgus pieejamības veicināšanā, jau vairākkārt norādījuši gan nekustamā īpašuma nozares pārstāvji, gan arī šīs jomas eksperti. Nepieciešams beidzot, pēc 26 gadiem,  pieņemt jaunu īres likumu, uzlabot būvniecības procesu, kas ļautu labāk darboties tirgus mehānismiem, aktīvāk veicināt esošā dzīvojamā fonda renovāciju, domāt par plašāku valsts vai pašvaldību iesaisti dzīvojamo platību būvniecībā.