Nekustamais īpašums
Nekustamā īpašuma joma Baltijas valstīs pēdējos gados iezīmējusies ar dažādām tendencēm, taču, apkopojot datus gan par darījumiem, gan būvniecības apjomiem un citiem rādītājiem, galvenais secinājums ir tāds – nauda, kuras ir vairāk nekā jebkad agrāk, ir kaut kur citur, bet ne Latvijā.
Pirmo reizi Forbes ir apkopojis lielākos darījumus ar nekustamo īpašumu Baltijā, kopā salīdzinot pa desmit darījumiem no katras valsts. Līderpozīcijās ir Lietuva – desmit lielākie darījumi kopsummā par 300 miljoniem eiro. Latvijā tie bija 185 miljoni eiro, Igaunijā nedaudz mazāk – 173,5 miljoni eiro. Un it kā jau nekas īpašs, tomēr ir viena ļoti slikta ziņa – tikai divos no desmit lielākajiem darījumiem pircēji ir bijuši Latvijas izcelsmes: Industra Bank iegādājusies sev biroju, bet Signet Bank nodibinājusi meitaskompāniju un iegādājusies tirdzniecības centru Mols. Visus pārējos īpašumus ir pirkuši lietuvieši, igauņi vai citu valstu fondi. Zīmīgi, ka lietuvieši un igauņi pērk pie mums īpašumus, bet mēs kaimiņvalstīs to nedarām. Nav naudas, nav intereses, nav pieejami kredīti – tie varētu būt trīs galvenie iemesli. Savukārt attīstītāji – gan komercīpašumu sektorā, gan dzīvojamajā segmentā – norāda arī uz valsts atbildību par šo situāciju. Valsts nerūpējas par tādu apstākļu radīšanu, lai investoriem būtu vēlme ieguldīt Latvijā, – nav pietiekamas infrastruktūras, liela birokrātija projektu saskaņošanā un uzraudzībā, kas vēl vairāk pastiprināta pēc Maxima traģēdijas. Un protams, visi kā viens atsaucas uz darbaspēka trūkumu – uzbūvēt jau var, bet kā piesaistīt jaunus nomniekus, ja nav cilvēku, kas pie viņiem strādātu?
Tikmēr nolikto atslēgu princips, kas bija paredzēts kā mehānisms, lai iedzīvotājiem atvieglotu dzīvi krīzes situācijās, kad nav iespējams atdot kredītu, ir būtiski sabremzējis mājokļu tirgu, jo bankas no potenciālajiem pircējiem prasa pirmo iemaksu apmēram 50 % apmērā no dzīvokļa vērtības, un lielākajai daļai tas ģimeņu nav paceļams. Kā rāda Luminor un Norstat pēdējā veiktā aptauja, 25 % Latvijas iedzīvotāju nav izveidots nekāds uzkrājums neparedzētiem gadījumiem, un tas ir par 5 % vairāk nekā pirms gada, bet 26 % aptaujāto ar saviem uzkrājumiem varētu izdzīvot tikai līdz diviem mēnešiem, 18 % aptaujāto finanšu līdzekļu pietiktu pusgadam. Tas nozīmē, ka faktiski vairāk nekā 70 % iedzīvotāju nav naudas, lai varētu veikt būtisku iemaksu, iegādājoties mājokli.
Vēl vairāk šo tirgus segmentu negatīvi ietekmējušas gan augstās energoresursu cenas – iedzīvotāji ir tērējuši savus uzkrājumus komunālajiem maksājumiem, turklāt kļuvuši piesardzīgāki attiecībā uz jauniem lieliem pirkumiem –, gan arī EURIBOR likmes. Ja runa ir par procentu likmēm, tad ne tikai strauji pieaugusī EURIBOR ir pie vainas, bet arī pašu banku procentu likmes hipotekārajiem kredītiem. Kā rāda Deloitte dzīvojamā segmenta pārskats par situāciju Eiropas Savienībā, Latvijā ir arī salīdzinoši augsta vidējā hipotekāro kredītu likme, 2,6 %, kamēr, piemēram, viszemākās likmes ir Portugālē (0,8 %), Francijā un Slovākijā (1,1 %), Austrijā (1,2 %) un Vācijā (1,3 %). Par laimi, neesam šajā ziņā rekordisti – piemēram, Polijā vidējā hipotekāro procentu likme sasniedz 4,7 %, Ungārijā – 4,5 %. Toties Polija jau sākusi diskusiju par to, ka, lai veicinātu mājokļu tirgu, valsts noteiktos gadījumos varētu segt daļu EURIBOR likmju.
Aktivitāte samazinās visos segmentos
“Vērtējot darījumus par summu virs pieciem miljoniem eiro, secināms, ka 2022. gadā visā Baltijā darījumu apjoms saruka par 44 %, salīdzinot ar 2021. Gadu, un bija 840 miljoni eiro, kas tomēr joprojām ir par 12 % vairāk nekā 2020. gadā,” saka nekustamo īpašumu kompānijas Newsec Advisory kapitāla tirgus daļas vadītāja Neringa Rastenite. Viņa skaidro, ka visvairāk darījumus ietekmējis karš Ukrainā. Viņasprāt, tieši ģeopolitiskie riski atturējuši ārvalstu investorus izplesties tādos tirgos kā Baltijas valstis un Polija. Finansējuma procentu likmju straujais lēciens bija otrs būtiskākais iemesls, kura dēļ sarucis nekustamā īpašuma darījumu tirgus, skaidro Rastenite. No tiem darījumiem, kas tomēr notikuši, lielākā aktivitāte bija tirdzniecības telpu segmentā, un šeit jāizceļ NDX grupas milzīgais pirkums Lietuvā – kompānija iegādājās uzreiz 17 tirdzniecības centrus. Tas bija arī lielākais darījums visā Baltijas nekustamo īpašumu tirgū, saka Newsec Advisory pārstāve. Šī lielā darījuma dēļ var teikt, ka pērn darījumi tirdzniecības platību segmentā Lietuvā ir dubultojušies. Jāpiebilst, ka Latvija nav līderos nevienā no komercīpašumu segmentiem, kur notikuši darījumi.
Aizmūk investors
“Mēs kā konsultanti esam ļoti ieinteresēti darījumos, kur ir iesaistīti jauni, vēl nebijuši investori, kas ir arī īpaši svarīgi mazām valstīm,” saka Neringa Rastenite, tādējādi atzīmējot Somijas investoru Titanium, kas iegādājies divus industriāla tipa objektus Igaunijā un tirdzniecības telpas Lietuvā. Pēc CBRE aplēsēm, kopējā šo trīs darījumu vērtība varētu būt ap 50 miljoniem eiro. Tikmēr no Latvijas pērn ir aizmucis investors Hanner, kurš 2021. gadā pārdeva Jauno Teiku, bet pērn – biroju ēku Place Eleven Skanstes rajonā. Kāpēc tieši aizmucis? Tāpēc, ka eksperti šo darījumu vērtē kā tādu, kas veikts ar vienu no vēsturiski zemākajām finanšu atdevēm.
Kas gaidāms?
Newsec pārstāve prognozē, ka 2023. gads nesola nekādu lielu aktivitāti, īpaši dzīvojamajā segmentā, tomēr investori arvien vairāk lūkojas pēc jaunas nišas – īres namiem. Šis segments Baltijā vispār nav attīstīts, lai arī ļoti populārs vecajā Eiropā. Viņasprāt, šogad darījumi īres namu jomā varētu papildināt kopējo darījumu portfeli par vismaz 10–20 procentiem. Kas attiecas uz ārvalstu investoriem kopumā, Rastenite uzsver, ka ārvalstu kapitāla uzņēmumi nekad nav veidojuši kritisko masu Baltijas nekustamo īpašumu tirgū, jo viņi lūkojas pēc apjomīgiem (virs 30 miljoniem eiro) objektiem, pārsvarā jauniem un kvalitatīviem, un šajā ziņā pārmaiņas nav gaidāmas. Drīzāk iespējas pavērsies vietējiem vai reģionālajiem investoriem, ja vien objektu pārdevēji būs gatavi pārskatīt savas peļņas ekspektācijas un vispār pārdot īpašumus.
Šķiet, ka visus segmentus – gan komercīpašumu, gan jauno, gan veco mājokļu tirgus spēlētājus neatkarīgi no tā, vai tās ir privātpersonas vai uzņēmumi – vieno kāda gruntīga tendence, proti, energoefektivitāte un zaļie risinājumi. Protams, mērķis visiem viens – taupīt un nepārmaksāt par enerģiju. Ja investoriem un attīstītājiem to ne tikai nosaka Eiropas Savienības vairs ne tik jaunās direktīvas, tad iedzīvotājiem mājokļu tirgū tas ir mehānisms, kā ilgtermiņā ietaupīt. Kā atzīst paši attīstītāji, arvien vairāk pircēju šo izvēli izdara apzināti. Tomēr šajā ziņā vēl tāls ceļš ejams. Kā rāda nekustamo īpašumu konsultantu Latio tirgus pārskats, lielākā daļa Latvijas iedzīvotāju – vairāk nekā 80 % – dzīvo energoneefektīvos mājokļos. Latio uzsver – ir acīm redzams, ka, Eiropas Savienībai sākot zaļo kursu, tieši būvniecība un mājokļu attīstība nokļūs uzmanības fokusā. Saskaņā ar ANO pētījumu nekustamā īpašuma celtniecības nozares kopā rada ap 37 % globālo CO2 emisiju un patērē ap 36 % globālās enerģijas. Tas ir vairāk nekā jebkurā citā nozarē. Ko tas nozīmē? Zaļās tehnoloģijas ir dārgs prieks, kas, visticamāk, atspoguļosies īpašumu cenās.