Ärikinnisvara ökosüsteem – jätkusuutlikku kasvu võimalus

Teame juba 18ndast sajandist ning 19ndal sajandil ka Baltimaade pealinnades laialdaselt levinud linnamajade kontseptsioone, kus 1sel korrusel elas maja omanik ning ülemised korrused olid üürikorterid. Nii mõneski Euroopa riigis on siiani kehtivad maksusoodustused sellistele üürikorteritele. Kujunes üüriturg. Hiljem tekkisid professionaalsed ettevõtted, kes alustasid kinnisvara valdkonnapõhist arendamist. Tekkisid spetsiaalselt elukondlikku või ärikinnisvara arendavad ettevõtted, osad neist keskendusid pikaajaalise rahavoo teenimisele. Vastavalt kinnisvaraturu arengule kujunes ka professionaalne investeerimisturg. Tekkisid kinnisvaraportfellid ja varahaldajad, keskendudes jätkuvalt teatud konkreetse valdkonna, olgu selleks siis kontorihoonete, kaubanduskeskuste või laohoonete portfelli haldamisele.

Spetsialiseerumine teatud kindlale valdkonnale andis ja annab jätkuvalt konkurentsieelise, seda eriti kinnisvara arendusfaasis. Kindlasti oskab kortermajade ehitaja leida paremaid võimalikke lahendusi potentsiaalsetele korteri elanikele, kui näiteks lao- või logistikapinna kasutajale ning vastupidi. Kuigi ka siin on kompetentsi piirid hajumas ja paljud suured arendusettevõtted suudavad ühtemoodi hästi luua kontseptsioone ja ehitada pea kogu kinnisvara spektri ulatuses. Kui aga vaadata kinnisavara toimimist tervikuna, ühtse infrastruktuurina, võime leida seoseid ja väärtuseid, mis lisaks ühiskonnale, pakuvad lisaväärtust nii investorile, kui varahaldurile.

Kinnisvara, kui osa tervikust, osa infrastruktuurist pakub selle kasutajale nii mugavaid elamis- või majutusvõimalusi, häid kauplemis- või kogunemiskohti, inspireerivat töökohta või logistiliselt parimat kaupade ladustamise- ning jaotuskeskust. Kusjuures mitte alati aga paljuski saab ühte ja seda sama vara kasutada erinevatel eelnimetatud eesmärkidel. Näeme ju tänagi trende, kus hotellist võib saada kortermaja, kaubanduspinnast kaupade jaotuskeskus, büroost hotell või kortermajast büroo. Kinnisvara on oma olemuselt kui tootmisvahend, mis on sisendiks erinevatele ideedele, mida realiseerivad parimad meeskonnad ja vara kasutajad. Investeerides kinnisvaraobjektidesse tasub alati omada ka plaani B, näha kaugemale kui tänane kasutus. Omades alternatiivset plaani, saab teha paremaid investeerimisotsuseid, mis garanteerivad jätkusuutlikuma ja pikaajalisema tulu, mis võib anda ka eelise omandamise protsessis, kui tuleb konkureerida teiste pakkujatega. Just sihtotstarvete muutmist ning uute kinnisvarakasutajate toomist, nägime ühe võimalusena, kui omandasime vaatamata keerulisele olukorrale kaubanduses, Riga Plaza kaubanduskeskuse eelmise aasta lõpus.

Kinnisvara võime võrrelda ka tänavate ja teedega, mis pakub kasutusvõimalusi väga erinevatele kasutajatele. Kergliiklusteedest alates kuni kiirteedeni, eraldi võimalused elektriautodele, raskeveokitele või ühistranspordile, kuid kokku moodustab see terviku.

Terviku, kus üks ei saa teiseta, alati viib tee kuhugile, tupiktänavaid on vähe. Arengu tagamiseks, lisaks olemasoleva hooldamisele ja korrastamisele, tuleb ehitada uusi sildu ja ühendusi. Kui seda lansseerida kinnisvarale ja portfellistrateegiale, siis portfelli hajutamine pakub arengule suunatud ning jätkusuutlikku vaadet. Omades portfellis nii büroo, kui kaubanduspindu, samuti logistikakinnisvara, sealhulgas nii uut, kui hästi hooldatud ning lihtsasti konverteeritavat vana, on riskid paremini hajutatud. Kui me seitse aastat tagasi alustasime Summus Capital kinnisvaraportfelli komplekteerimist, oli rohkem kahtlejaid kui toetajaid sellise hajutatud strateegia kasutamise osas. Täna näeme, et lisaks pikaajalisele kasvuvõimalusele, peab selline portfell paremini vastu ka erinevatele kriisidele, sest pole ühte domineerivat sektorit. 

Reuse, recycling, rohepööre – hästi teatud ning populaarsed teemad kõigile. Ka kinnisvara ei ole siin erand. Jätkusuutlik juhtimine, energia efektiivsus, CO2 vähendamine,  ressursside ja materjalide säästlik-, taas- või korduvkasutamine, on täna veel kui lisaväärtus aga pikemas perspektiivis möödapääsmatu. Paljud varaomanikud on tegelenud oma objektide energiatõhususega, täna ei ole see enam lihtsalt turunduslik materjal vaid reaalne rahaline kokkuhoid, mis tagab parema tootluse. Baltimaades enim levinud sertifitseerijad BREAAM ja LEED auditeerivad nii objektide rohepööret kui ka sellega seotud juhtimistegevusi. Sertifikaadi omamine on kui kvaliteedimärk ja tõendusmaterjal hoone energiaefektiivsuses ning annab kindluse üürnikule madalamate kõrvalkulude, parema sisekliima ning halduse osas. Lisaks on tekkimas AI (Artificial Intelligence) põhiseid digitaalseid abimehi, kes iga 15 minuti tagant arvutavad ja reguleerivad hoone tehnilisi juhtimissüsteeme tagades märkimisväärse kokkuhoiu. Investor, kes omab tehniliselt hästi juhitud objekte või portfelli, võib olla kindel, et on oluliselt pikendanud oma vara elukaart.

Kui kinnisvara on kui tootmisvahend, siis väärtust loovad selle kasutajad. Suhted üürnikega muutuvad aina olulisemaks. Üürileandja ja üürilevõtja suhe on asendumas partnerluseks, kus vara omanik peab mõistma üürniku majandustegevust ning üürnik kinnisvarakeskkonda laiemalt, millel ta tegutseb. Juba ennem coworking’ut ja Covid’it võis märgata üürilepingute perioodide lühenemist ja seda kõikides kinnisvara valdkondades. Eelkõige tulenes(b) see ettevõtete kasvu keerulisest prognoosimisest ja/või tarbijaharjumuste ning nõudluse muutustest. Aina väljakutsuvamaks muutub pankadele nii oluline kinnisvaraobjekti keskmine üürilepingute pikkus (WAULT), mis on otseses sõltuvuses laenutingimustega. Seda olulisemaks muutub üürisummade osakaal kogu objekti või portfelli üüritulust. Kui kaubanduses jääb ka tulevikus oluline osakaal objekti üürist suurte ankurüürnike, nagu supermarketid, DIY, vaba aeg, kanda. Siis büroodes saab normaalsuseks kolmeaastane üürileping, pikemaid kui viie aastaseid lepinguid jäävad sõlmima rahvusvahelised shared service center’id ning suure üürnikupoolse lisainvesteeringuga ettevõtted nagu meditsiin, vms teenuse sektor. Kui omandada eraldi objekt või juhtida portfelli, mõlemal juhul on oluline hinnata kust tuleb raha ehk pidevalt jälgida erinevate üürnike gruppide üüriosakaale kogu üüri.

Kinnisvara ökosüsteemi, sealhulgas varad, selle väärtustajad, üürnikud ja teenuseosutajad, teadlik integreerimine ja hilisem jälgimine kasutades selleks kõiki tänapäevaseid vahendeid, annab kindla eelise planeerida kinnisvarainvesteeringuid, mis peavad edukalt vastu mitmeid majandustsükleid. Hajutatud portfell ei pruugi anda küll parimaid tootluseid, kui võrrelda mõne ühekordse oportunistliku tehinguga, samas on ka väiksem risk ning stabiilsem tulu. Riskide ja tulususe hindamisel on hea sellist portfellistrateegiat võrrelda aktsiainvesteeringutega mõnda ühte konkreetsesse aktsiasse või indeksifondi. Võimalikult laiapõhjaline investeerimine garanteerib parema tulu, on madalama riskiga ja seetõttu on negatiivseid üllatusi vähem. Kui veelkord otsida võrdluseid tänavate-teedega, siis riigi, kui suurima infrastruktuuri hoidja võlakirja intressid on viimastel aegadel olnud kas negatiivsed või minimaalse marginaliga. Samas, kinnisvara infrastruktuuri omanikud Baltimaades teenivad 7-8% jooksvat puhastulu, millele lisandub tulu väärtuse kasvult. Näeme Summus Capitali portfelli juhtides, et sellist tootlustaset on võimalik hoida ja see on pikaajaliselt jätkusuutlik. 

Kokkuvõtteks, tänased trendid, mida tuleb jälgida on e-kommerts, stock-office turu arengud, energiatõhusad laopinnad, DIY, rahvusvahelise üürinõudluse vähenemine, büroopindade vakantsus, co-living, elukondlikud üürimajad või vanadekodud. Kuid kõike seda kontekstis, arvestades nii terviklikku ökostüsteemi, kui valitud investeerimisstrateegiat ning teadmises, et trendid on selleks, et neid muuta.

Kui kinnisvara on kui tootmisvahend, siis väärtust loovad selle kasutajad.